農(nóng)村宅基地合法轉(zhuǎn)讓的條件，合法合規(guī)是前提！
宅基地是農(nóng)村的農(nóng)戶或個(gè)人用作住宅基地而占有、利用本集體所有的土地，宅基地的所有權(quán)屬于農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織。根據(jù)《民法典》第362條規(guī)定，宅基地使用權(quán)人依法對(duì)集體所有的土地享有占有和使用的權(quán)利。宅基地具有一定的法律效力而且受法律保護(hù)，任何單位和個(gè)人不得隨意侵犯。宅基地是可以轉(zhuǎn)讓的，宅基地轉(zhuǎn)讓作為農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的一種對(duì)于農(nóng)村經(jīng)濟(jì)的發(fā)展起著很大的作用。那么宅基地合法轉(zhuǎn)讓的條件是什么呢？
1、轉(zhuǎn)讓方流轉(zhuǎn)宅基地后不能再申請(qǐng)宅基地
“戶有所居”是農(nóng)村宅基地首先要解決的問題，轉(zhuǎn)讓行為的基礎(chǔ)條件之一自然就是轉(zhuǎn)讓的一方農(nóng)民要有地方住，不能在宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓后再伸手找村集體要地。新修訂的《土地管理法》第62條規(guī)定，農(nóng)村村民出賣、出租、贈(zèng)與住宅后，再申請(qǐng)宅基地的，不予批準(zhǔn)。這就是說，能夠合法轉(zhuǎn)讓的一般都是閑置宅基地上房屋或者因繼承等歷史遺留原因形成的合法的“一戶多宅”房屋。農(nóng)民如果將自己唯一的一處居住用房轉(zhuǎn)讓出去，就不能再向村集體申請(qǐng)宅基地了。
2、 流轉(zhuǎn)的必須是合法的宅基地上房屋
違法建設(shè)是不能合法交易的，無論城市、農(nóng)村皆是如此。流轉(zhuǎn)的宅基地上房屋必須有合法取得的集體土地建設(shè)用地使用證、宅基地使用權(quán)證、鄉(xiāng)村建設(shè)規(guī)劃許可證、土地登記表、個(gè)人建房用地審批表等權(quán)屬憑證，且符合當(dāng)?shù)剜l(xiāng)村莊規(guī)劃，不存在違法用地情形。歷史遺留原因形成的無證房屋需要流轉(zhuǎn)的，應(yīng)當(dāng)先完成確權(quán)登記發(fā)證，否則對(duì)于雙方而言都會(huì)面臨法律風(fēng)險(xiǎn)。
3、宅基地的受讓方要符合“一戶一宅”原則要求
宅基地上房屋的受讓方也要符合“一戶一宅”的法定原則，或者符合分戶建房的標(biāo)準(zhǔn)而尚未獲批新的宅基地。受讓方不符合宅基地分配條件，如受讓方已有宅基地的面積超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)等，就不能再接受別人宅基地的出讓。
4、宅基地流轉(zhuǎn)必須經(jīng)村委會(huì)或者村集體同意
宅基地使用權(quán)是由村集體無償分配給本集體經(jīng)濟(jì)組織成員的，故此其轉(zhuǎn)讓也應(yīng)當(dāng)經(jīng)村集體或者村委會(huì)的同意，而不得由村民之間私下交易。
5、除有特殊地方性政策外，宅基地僅能在本集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部轉(zhuǎn)讓
個(gè)別參與宅基地制度改革試點(diǎn)的縣區(qū)規(guī)定，宅基地使用權(quán)可以跨村、鎮(zhèn)在縣域內(nèi)流轉(zhuǎn)。但除有此類特殊規(guī)定的外，宅基地及其上房屋僅能在本村村民內(nèi)部轉(zhuǎn)讓，更不能向非農(nóng)業(yè)戶籍的城鎮(zhèn)居民轉(zhuǎn)讓。
對(duì)符合流轉(zhuǎn)條件的，本著雙方自愿原則，轉(zhuǎn)讓方和受讓方一般可參照以下程序進(jìn)行流轉(zhuǎn)：
1.宅基地流轉(zhuǎn)雙方須同時(shí)向村集體或村委會(huì)提出書面申請(qǐng)。
2.村委會(huì)對(duì)流轉(zhuǎn)雙方的資格進(jìn)行審查，經(jīng)審查符合條件的，村集體或村委會(huì)將申請(qǐng)流轉(zhuǎn)雙方的相關(guān)信息公示不少于5天，無異議的報(bào)鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府、區(qū)管委會(huì)審核。
3.各鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府、區(qū)管委會(huì)在接到申請(qǐng)后，應(yīng)組織人員對(duì)宅基地流轉(zhuǎn)進(jìn)行調(diào)查審核，審核結(jié)果公示不少于5天。
4.簽訂流轉(zhuǎn)協(xié)議。經(jīng)鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府、區(qū)管委會(huì)批準(zhǔn)后流轉(zhuǎn)雙方簽訂協(xié)議。
5.變更登記。受讓方按照變更登記的相關(guān)要求申請(qǐng)變更登記。
來源：北京冠領(lǐng)律師事務(wù)所
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